5 yıl dolmadan kira uyarlama davası açılabilir mi?
- Pan & Partners
- 22 Tem 2024
- 2 dakikada okunur
Kira uyarlama davası nedir?
Kira uyarlama davası, TBK 138 maddesi gereği kira ilişkisinde yaşancak güç dengesizliğine karşı başvurulabilecek bir müessesedir. Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar sebebi ile kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması için açılan dava türüdür. Bu dava hem kiracı hem de kiraya veren tarafından ikame edilebilir.
Yazımızda, kira uyarlama davasına ilişkin şartları ele alacağız.
Kira uyarlama davasına ilişkin emsal kararlar nelerdir, neleri kapsar?
Yerel mahkeme tarafından kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 5 yıl geçmedikçe kira uyarlama davası açılamayacağı gerekçesi ile davanın reddi yönündeki kararı işbu BAM kararı ile kaldırılmış ve kira uyarlama davası açılması için süre şartı olmadığı vurgulanmıştır.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabileceği belirtilmiştir.
Hangi şartlarda kira uyarlaması talep edilebilir?
1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, aşağıdaki koşulların bir arada gerçekleşmesi halinde uyarlama talep edilebilir:
Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Söz konusu koşullar gerçekleşti ise açılacak bir kira uyarlama davası ile hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.
Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.
Kira uyarlama davasında süre sınırı var mıdır?
Kira uyarlama davası açılabilmesi için öngörülen yasal süre sınırı bulunmamaktadır. Kiracı ya da kiraya veren, öngörülen koşulların gerçekleşmiş olması koşulu ile kira sözleşmesinin her döneminde kira uyarlama davası açabilir.
Nitekim, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 E. ve 2023/536 K. 15.03.2023 T. sayılı kararı ile kira sözleşmesinin 3. yılında kira uyarlama davası açılabileceği, yerel mahkeme tarafından şartların araştırılarak karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Size nasıl yardımcı olabiliriz?
Kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki süreçler sıkı takip edilmez ise telafisi güç hak kaybına sebep olma riski taşır. Dolayısıyla kira hukuku ile ilgili yasal süreçler hakkında bir avukata danışmanız önemlidir.
Pan & Partners olarak, kira hukuku ile ilgili tüm yasal süreçlerde her zaman yanınızda olduğumuzu ve hukuki destek vermeye hazır olduğumuzu belirtmek isteriz.
Unutmayın: Haklarını savunmak kişinin en değerli savaşıdır!
Not: Bu yazı, bilgilendirme amaçlıdır ve yasal tavsiye niteliği taşımamaktadır. Konu ile ilgili yasal düzenlemeler ve haklarınız hakkında bilgi edinmek için bir avukata danışmanız tavsiye edilir.
Comments